固定資産税のしくみ【その2】 土地

ここでは固定資産税のうち、土地の評価・課税についてご説明いたします。
納期や税率など固定資産税の全体に関することは「固定資産税のしくみ【その1】あらまし」をご覧ください。

 固定資産の価格は「適正な時価」です。

 「適正な時価」は、市場価格とは必ずしも一致しません。

 これは、市場における売買価格には不正常な要因（売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など）が含まれているからです。

 固定資産税における「適正な時価」は、これら不正常な要因を除いた「正常売買価格」のことをいい、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算定します。

 固定資産税では、毎年1月1日に所在する土地について、同日における所有者に課税する制度になっています。

 この1月1日の基準日のことを、「賦課期日」といいます。

 所有権移転、土地の分筆、合筆、地目変更など、全てこの賦課期日が基準日となります。

 所有者とは、基本的には登記簿に登載された者を言います。詳しくは「固定資産税のしくみ【その1】あらまし」をご覧ください。

 宅地の評価は、評価替え年度の前年の1月1日の地価公示価格、不動産鑑定士（または不動産鑑定士補）の鑑定評価格の7割を目途に算定します。（総務省の固定資産評価基準）

 宅地とは、住宅が建築された土地だけを言うわけではありません。

 倉庫や車庫など、固定資産税の家屋として認定された建物が建築されている場合、その敷地は宅地と認定されます。

 また、建物が建っていなくても、分譲住宅地などのこれから建物が建築されることが見込まれる土地も宅地と認定されます。

 なお、固定資産税において家屋と認定されなかった建造物がある土地は、一般的には雑種地と認定されます。

 宅地のうち、「住宅用地」と呼ばれるものについては、固定資産税、都市計画税の「課税標準額」が本来の額よりも軽減される特例措置がとられています。

 課税標準額が軽減されると、それに合わせて固定資産税・都市計画税が減税されます。

 居住用の家屋の敷地として使用されている宅地を「住宅用地」と言います。

 店舗兼用住宅など、敷地の一部が居住用として使用されている場合も対象になる場合があります。

 「住宅用地」に該当するのは次の土地です。

• 専用住宅の敷地として使用されている土地
• 併用住宅（店舗兼用住宅・病院兼用住宅など）の敷地として使用されている土地。ただし、居住部分の割合に応じて、下表のロ又はハの「率」を敷地の面積に乗じた面積とします。

（注釈）土地の面積が、その家屋の床面積の10倍を超えるときは、10倍が限度になります。

例）延床面積90平方メートルの店舗兼用住宅（住宅40平方メートル、店舗50平方メートル）が、敷地面積180平方メートルの土地に建っている場合、住宅用地は次のようになります。

1. 居住部分の割合を算定 40平方メートル÷90平方メートル＝0.444…⇒4分の1以上2分の1未満
2. 表の「ロ」から、「率」＝0.5
3. 敷地面積180平方メートル×0.5＝90平方メートルが住宅用地になります。

住宅用地には次の2種類があり、課税標準額が軽減される割合がそれぞれ異なります。

 住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地を「小規模住宅用地」と言います。

 住宅用地が200平方メートルを超える場合は、200平方メートルまでの部分が小規模住宅用地になります。

 小規模住宅用地の場合、課税標準額が固定資産税については評価額の6分の1に、都市計画税については評価額の3分の1に引き下げられます。

 200平方メートル以上の住宅用地のうち、200平方メートルを超える部分を「一般住宅用地」といいます。

 一般住宅用地の場合、課税標準額が固定資産税については評価額の3分の1に、都市計画税については評価額の3分の2に引き下げられます。

例）評価額15,000,000円、500平方メートルの土地に、専用住宅が建築されている場合の課税標準額は次のようになります。

1. 500平方メートルのうち200平方メートルが小規模住宅用地、300平方メートルが一般住宅用地になります。

2.  評価額を按分します。

小規模住宅用地 15,000,000円×（200/500平方メートル）＝6,000,000円

一般住宅用地 15,000,000円×（300/500平方メートル）＝9,000,000円

3. 課税標準額を計算します。

小規模住宅用地

 固定資産税 6,000,000円×1/6＝1,000,000円

 都市計画税 6,000,000円×1/3＝2,000,000円

一般住宅用地

 固定資産税 9,000,000円×1/3＝3,000,000円

 都市計画税 9,000,000円×2/3＝6,000,000円

 家屋の新築時など、新たに住宅用地の特例を受けようとする場合、申告書を提出していただく必要があります。

 他にも、隣接する土地を自家用車の駐車場など自宅の一部として使用を開始した場合も、住宅用地の特例を受けられる場合がありますが、この際にも申告書の提出が必要です。

 住宅用地の特例は、「居住用の家屋（継続して居住する家屋）」の敷地に対するものですので、別荘地については該当しません。

 しかし、おおむね1年を通して毎月1日以上を継続して使用している場合は、居住用家屋と同等とみなして、例外的に住宅用地の特例の対象となります。

 住宅用地の適用を受ける場合には、申告書と、電気・水道・ガス料金の明細書など使用状況が分かる書類の提出が必要です。

例1）1月～10月は毎月1日使用し、11月は3日使用しましたが、12月は全く使用できませんでした。

⇒1年の通算が12日を超えていますので特例を受けられます。

例2）1月、5月、8月、12月の長期休暇時に3日ずつ使用しました。

⇒1年の通算では12日を超えていますが、まさに別荘としての利用ですので特例は受けられません。

(注意)現在は住宅用地の特例を受けている別荘地でも、使用の頻度が少なくなった、全く使用しなくなったという場合、住宅用地の特例を受けることが出来ません。

必ず税務課固定資産税係までお知らせください。

後から条件に該当しなくなったことが判明した場合、税金を遡って納めていただく場合があります。

 平成6年、バブル期に高騰した地価と評価額の均衡を図るため、新しい評価額の計算方法が規定されました。

 この結果、評価額が大幅に上昇する土地が出てきました。

 本来は評価額＝課税標準額として課税するべきところですが、評価額と一緒に税額が急激に上昇することを避けるため、課税標準額を調整することで、税金をなだらかに上昇させたり、逆に引き下げたりする措置が採られました。

 税負担の調整は、評価額に対して前年度の課税標準額がどの程度の水準にあるのか、ということから行われます。

 この「評価額に対して前年度の課税標準額がどの程度の水準にあるか」を「負担水準」と言います。

 負担水準の低い土地は、評価額に向かって徐々に課税標準額を引き上げていき、負担水準の高い土地は、逆に課税標準額を引き下げたり据え置いたりすることになります。

負担水準＝前年度課税標準額÷新評価額×100（％）

となります。

（注釈）住宅用地については住宅用地の特例割合をかけた額になります

例1）新評価額 5,000,000円、前年度課税標準額4,000,000円（住宅用地以外）の場合 ⇒ 4,000,000円÷5,000,000円×100（％）

＝負担水準は80％

例2）新評価額 6,000,000円、前年度課税標準額1,400,000円

300平方メートルの住宅用地（200平方メートルが小規模住宅用地、100平方メートルが一般住宅用地）の場合

1. 新評価額を小規模住宅用地と一般住宅用地に按分します。

 小規模住宅用地…6,000,000円×（200/300平方メートル）＝4,000,000円

 一般住宅用地…6,000,000円×（100/300平方メートル）＝2,000,000円

2. 「1.」の評価額に、住宅用地の特例割合を乗じます。

 小規模住宅用地…4,000,000円×1/6＝666,666円

 一般住宅用地…2,000,000円×1/3＝666,666円

（注釈）都市計画税の場合は、住宅用地の特例割合が変わります。

3.「前年度課税標準額÷新評価額（2.）×100（％）」を計算します。

1,400,000円÷（666,666円＋666,666円）×100（％）

＝負担水準は105％

こうして計算された負担水準をもとに、課税標準額を調整します。

…負担水準が70％を超える場合、負担水準を70％とした税額に引き下げます。

例）新評価額6,000,000円、前年度課税標準額4,300,000円、負担水準71.6％の場合の新課税標準額

⇒6,000,000円×負担水準70％＝新課税標準額4,200,000円

（固定資産税額が1,400円引き下げられました）

…負担水準が100％を超える場合、住宅用地の特例割合を適用したうえで、負担水準を100％とした税額に引き下げます。

例）200平方メートルの住宅用地で、新評価額6,000,000円、前年度課税標準額1,050,000円、負担水準105％の場合の新課税標準額

 ⇒6,000,000円×住宅用地の特例割合1/6×負担水準100％＝新課税標準額1,000,000円

（固定資産税額が700円引き下げられました）

（注釈）都市計画税については、住宅用地の特例割合が変わります。

…負担水準が60％以上70％以下の場合、前年度の税額に据え置きます。

…住宅用地の場合は、評価額が前年度と同じ場合を除き、据え置きはありません。

…負担水準が60％未満の場合、段階的に税額を引き上げていきます。

…負担水準が100％未満の場合、段階的に税額を引き上げていきます。

具体的には、

 課税標準額 ＝ 前年度課税標準額 ＋ 新評価額の5％

（注釈）住宅用地については、住宅用地の特例割合を乗じた額になります。

例1）新評価額6,000,000円、前年度課税標準額3,300,000円、負担水準556％の非住宅用地の場合

⇒3,300,000円＋6,000,000円×5％＝課税標準額3,600,000円

（固定資産税が4,200円引き上げられました）

例2）200平方メートルの住宅用地で、新評価額6,000,000円、前年度課税標準額930,000円、負担水準93％の場合

⇒930,000円＋（6,000,000円×住宅用地の特例割合1/6）×5％＝課税標準額980,000円

（固定資産税が700円引き上げられました）

（注釈）都市計画税については、住宅用地の特例割合が変わります。

(注意1)住宅用地以外の宅地で、計算した課税標準額が評価額の60％を超える場合、評価額の60％が課税標準額になります。

(注意2)計算した課税標準額が評価額の20％を下回る場合、評価額の20％が課税標準額になります。

ただし、住宅用地の場合は、評価額を住宅用地の特例割合を乗じた額で計算します。

(注意3)住宅用地の宅地で、計算した課税標準額が評価額の100％を超える場合、評価額の100％が課税標準額になります。（住宅用地の特例割合を乗じた額）

 一般的な農地の評価額は、農地を農地として利用する場合における標準的な売買価格を基に計算します。

 なお、一般的な農地とは、次の市街化区域農地、農地転用の許可を受けた農地以外の農地をいいます。

 市街化区域内の農地については、宅地としての評価額をもとに、造成費相当を控除した金額になります。

 農地転用の許可を受けた農地のことを、「宅地等介在農地」といいます。

 転用許可を受けた場合、固定資産税の賦課期日（1月1日）現在において転用が完了していなくても、転用後の地目を基準として評価額が計算されます。ただし、造成が完了していない場合は、造成費相当を控除した額になります。

 これは、転用許可を受けた時点で、農地法による利用規制が外れ、いつでも転用目的の土地に利用できるという「潜在的な価値」に着目しているからです。

 例えば、宅地として転用許可を受けた場合は、宅地並みの評価額になり、雑種地として転用許可を受けた場合は、雑種地並みの評価額になります。

例）一般住宅として農地転用の許可を受けた土地が、1月1日現在、まだ造成工事に着手せず、農地として耕作されている場合。

⇒農地として利用されていても農地転用の許可を受けているので、宅地等介在農地として宅地並み評価になります。ただし、造成工事が未着手ですので、造成費相当を控除します。

農地の課税については、負担水準に応じ、年々なだらかに課税標準額を引き上げていく負担調整措置がとられています。

 具体的には

課税標準額＝前年度の課税標準額×負担調整率

 となります。

計算の結果、課税標準額が評価額を超える場合は、評価額＝課税標準額となります。

負担調整率は、負担水準に応じて次の表のとおり定められています。

例1）評価額500,000円、前年度課税標準額430,000円の農地の場合

 1.負担水準を求めます。

430,000円÷500,000円×100（％）＝負担水準86％

 2.前年度の課税標準額×負担調整率

430,000円×表より負担調整率1.05＝課税標準額451,500円

例2）評価額500,000円、前年度課税標準額490,000円、負担水準98％の農地の場合

 1.490,000円×表より負担調整率1.025＝502,250円

 2.502,250円＞評価額500,000円なので、課税標準額は500,000円となります。

市街化区域農地の場合、課税標準額の上限が評価額の1/3（都市計画税は2/3）になります。

(注意1)課税標準額の算出式、負担調整率の考え方は一般農地と同様です。

(注意2)負担水準を求める場合の評価額は1/3（都市計画税は2/3）を乗じた額になります。

例）評価額3,000,000円、前年度課税標準額980,000円の農地の場合

 1.負担水準を求めます。

980,000円÷評価額（3,000,000円×1/3）×100％＝負担水準98％

 2.前年度課税標準額×負担調整率

980,000円×表より負担調整率1.025＝計算上の課税標準額1,004,500円

 3.課税標準額の上限が適用されます

1,004,500円＞評価額の1/3（1,000,000円）なので、

課税標準額＝1,000,000円

となります。

 転用許可を受けた目的が「宅地」である場合、負担調整や課税標準額の計算は全て宅地と同様になります。

 一般農地、市街化区域農地、宅地等介在農地の評価と課税をまとめると次の表のとおりとなります。

（注釈）この場合の宅地等介在農地は、転用目的が宅地である農地とします。

例）平成28年11月に宅地への農地転用許可を受け、平成29年9月に造成工事に着手、平成30年3月に家が完成した市街化区域農地の場合

⇒平成28年度…平成28年1月1日が基準日（農地転用許可を受ける前）

 評価：宅地並み評価から造成費相当を控除した額

 課税：農地課税なので、評価額の3分の1が課税標準額の上限になります。

平成29年度…平成29年1月1日が基準日（転用許可を受けたが未造成）

 評価：宅地並み評価から造成費相当を控除した額

 課税：宅地並み課税となり、課税標準額の上限が評価額の3分の1から、宅地と同じになります。

平成30年度…平成30年1月1日が基準日（造成、家が完成）

 評価：宅地評価（造成費相当が上乗せとなる）

 課税：宅地課税（住宅の場合は住宅用地の特例が適用される）

 太陽光発電設備が設置された土地は「雑種地」になります。

 雑種地の評価は、その土地の位置や利用状況を考慮し、類似する土地の価額を基に計算されます。

例）市街化区域内の更地に設置した場合…宅地並み評価

 市街化区域以外の更地に設置した場合…宅地を基準に調整した評価

 山林を伐採・抜根して斜面に設置した場合…山林評価

 山林を造成して設置した場合…山林を基準に、造成費相当を加えた評価