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固定資産税のしくみ【その3】 家屋

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最終更新日:2017年10月11日(水曜日) 12時22分
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固定資産税のしくみ【その3】 家屋

 ここでは固定資産税のうち、家屋の評価・課税についてご説明いたします。
納期や税率など固定資産税の全体に関することは「固定資産税のしくみ【その1】あらまし」をご覧ください。

ここでは固定資産税のうち、家屋の評価・課税についてご説明いたします。

納期や税率など固定資産税の全体に関することは「固定資産税のしくみ【その1】あらまし」をご覧ください。

 

 

固定資産税 家屋について

 

1.固定資産の価格は「適正な時価」

固定資産の価格は「適正な時価」です。

「適正な時価」は、市場価格とは必ずしも一致しません。

これは、市場における売買価格には不正常な要因(売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など)が含まれているからです。

固定資産税における「適正な時価」は、これら不正常な要因を除いた「正常売買価格」のことをいい、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算定します。

 

 

2.固定資産税の基準日(賦課期日)

  固定資産税では、毎年1月1日に所在する家屋について、同日における所有者に課税する制度になっています。

  この1月1日の基準日のことを、「賦課期日」と言います。

  所有権移転、家屋の新築、取り壊し、面積変更など、全てこの賦課期日が基準日となります。 

 

所有者とは、基本的には登記名義人のことをいい、未登記家屋にあっては1月1日現在に家屋を所有するものをいいます。詳しくは「固定資産税のしくみ【その1】あらまし」をご覧ください。

 

 

3.固定資産税における「家屋」の要件について

固定資産税における「家屋」とは、次の3つの要件を全て満たすものをいいます。

  

① 外気分断性

屋根・壁など外気を分断できるものがあり、風雨や降雪から人や物を保護することができるかを判断します。

    これを「外気分断性」といいます。

ただし、必ずしも4方を壁に囲まれていたり、密閉されていたりする必要はなく、建物の用途に見合った生活空間(使用空間)が確保されているかどうかに着目して判断されます。(詳しくは「4.家屋認定の具体例」をご覧ください。)

 

 ② 定着性

   建物とは「土地の定着物」(民法86条1項)とされていますので、物理的に土地に固着し、永続的に使用されることが必要です。

   これを「定着性」といいます。

  

   ■「土地への固着」とは

基礎工事(ブロック基礎を含みます)が施行されていればもちろん、土間コンクリートにより固定されている場合や、上下水道や電気設備により接続され、容易には移動できないような場合も対象になります。

    

 ■「永続的に使用」とは

おおむね1年を超えて使用されることをいいます。

工事現場に一時的に設置される休憩所や、モデルハウスなどは撤去することを前提に建築されるものですので、おおむね1年未満の使用であれば課税の対象になりません。

   

 ③ 用途性

   建物は、一定の用途のために造られるものですから、建物本来の用途に使用できる状態であることが必要です。

   例えば、一般的ではありませんが、奈良の大仏は内部が空洞になっており、外気分断性(①)、定着性(②)を満たしています。しかし、内部に建物として利用するための設備は何も設けられていないため用途性を欠き、課税の対象になりません。(大仏の中に参拝設備があるような場合は、用途性を満たし、家屋と認定されます。)

 

 

4.家屋認定の具体例 

 ①外気分断性、②定着性、③用途性を満たしているか、個々の建物ごとに判定します。

 一見すると条件を満たしていないものでも、例外的に家屋認定されるものもありますので、注意が必要です。

 

(例1)壁が3方しかない一般住宅用の車庫

  車庫の中には、開閉シャッターがなく壁の1方が常に開いたものがあります。

一見、外気分断性(①)に欠けますが、排気ガスを排出しやすくするためのものですので、車庫という用途性(③)に照らし、家屋と認定されます。

  

(例2)土地に置いただけの物置

      ホームセンターで購入できる簡易な物置は、土地やコンクリートブロックの上に置いただけのものは定着性(②)に欠けますので、家屋と認定されません。

 転倒防止のためのアンカー工事を施した場合は、その固着の程度により判断が分かれます。(固着の程度が特に強固なものは家屋と認定されます。)

  

(例3)カーポート

    支柱と屋根だけで構成された、いわゆるカーポートは、外気分断性(①)に欠けますので、家屋と認定されません。

 

例4)壁が2方だけの建物

      一般的には壁が2方だけであれば外気分断性(①)を満たしていませんので、家屋に認定されません。

      しかし、積み荷を運搬する市場など、建物本来の用途を達成するために2方向を開けておく必要があるものについては、用途性(③)の観点から、課税対象の家屋に認定される場合があります。

 

  (例5)ビニールハウス

      ビニールハウスは、基礎工事がされ、骨組が強固に組まれていたとしても、屋根や壁として使用している資材が耐久性に欠けるビニルフィルムなどの場合、家屋と認定されません。

      ただし、資材がアクリル樹脂やガラスと言った、耐用年数の長いものである場合、家屋の要件を満たすと判断されますので、課税の対象となります。

  

  (例6)住宅の外壁を利用して作った多目的スペース

      住宅の外壁を利用し、半透明なポリカーボネートやポリカ波板などの素材で、物干場や一時保管庫(いわゆるストックヤード)などの多目的スペースを作った場合は、上部と4方が囲まれている場合、課税の対象となります。

      両側が開放されているカーポートのような形のものは家屋と認定されません。

 

 

5.建物の新築・取り壊し・所有権変更の際は届け出が必要です

   建物の新築や取り壊し、所有者が変わる場合には、上郡町役場税務課にお知らせください。

  

 ■新築した時の届け出

   家屋を新築、設置した場合、速やかに上郡町役場税務課にお知らせください。

   完成した年の12月末までに登記をする予定がない家屋については、「未登記家屋の所有者届書」を税務課に提出していただきます。

   届出が遅れると、家屋が完成したときまで遡って納税していただきますので、ご注意ください。(ただし、地方税法の規定により、遡りは最大5年度分になります。)

   ※家屋を登記する場合は、法務局から税務課へ登記情報が通知されますので、税務課への届出は不要です。

  

 ■取り壊した時の届け出

家屋を取り壊した場合、速やかに上郡町役場税務課にお知らせください。

未登記家屋、または取り壊した年の12月末までに滅失登記をする予定がない登記家屋については、「家屋取壊届」を税務課に提出していただきます。

  現地で取り壊しを確認いたしますが、届出が遅れ、1月1日時点で取り壊したことを税務課職員が確認できない場合、翌年度も納税していただく場合があります。

※滅失登記をする場合は、法務局から税務課へ登記情報が通知されますので、税務課への届出は不要です。

 

■所有者が変わった時の届け出

家屋の所有者が、売買や相続などで変わった場合、登記名義を変更してください。

法務局から税務課へ登記情報が通知されますので、通常は税務課への届出は不要です。

 

未登記家屋については「未登記家屋の所有者変更届」を税務課に提出していただく必要があります。

  届出の際は、所有者が変わったことを証明する資料(コピー可)を必ず添付してください。

    ・売買、贈与の場合…売買契約書、念書、覚書など

    ・相続の場合…遺産分割協議書

   ※所有者を変更しようとする未登記家屋のことが記載されている必要があります。

 

 注1) 土地と家屋を一体的に売買した場合に、土地の登記名義を変更したものの、未登記家屋だったために土地だけが新しい所有者に課税されるケースがあります。

必ず登記家屋かどうか確認し、未登記家屋の場合は「未登記家屋の所有者変更届」を役場税務課に提出してください。

 注2) 登記家屋の場合、賦課期日(1月1日)時点の登記名義人が納税義務者になります。

売買契約が12月末までに締結され、代金の支払いが終わっていても、登記名義が変更されていないと、元の所有者に課税されますので、ご注意ください。

 

 

6.家屋調査のお願い

  完成した家屋は、評価額を算定するため、内部の仕上げを確認する必要があります。

建築工事が完了したあと、税務課から調査の日程をお知らせし、現地調査に伺いますので、ご協力をお願いします。

 

 ■ご用意いただくもの

   完成図面をご用意ください。

また、各部の仕上げ表や電気配線図などの詳細な資料を工務店から受け取っている場合には、合わせてご用意くださいますようお願いします。 

 

 ■調査の範囲

  寝室、便所、お風呂、収納、納戸を含む、全ての部屋を確認させていただきます。

  ※病気療養中の方がいらっしゃるなど、部屋に立ち入れない事情がある場合はご相談ください。

 

 ■調査の時期 

  通常は毎年7月頃から順次、調査を実施いたします。

調査は完成した順番ではありませんので、完成してから調査のお知らせまで半年から10ヶ月程度かかる場合があります。

  ※長期出張で不在になる予定があるなど、早めの調査をご希望の方はご相談ください。

 

 

7.家屋の評価額について

 家屋の固定資産税の基礎となる評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて決定されます。

 ■建築時点の評価額の算定

建築時点の評価額は、家屋調査を実施し、家屋の構造、各部分(屋根、基礎、外内壁、柱、天井、床、建具、建築設備など)の使用材料や仕上げごとの価格を積み上げて算定します。

 この場合の価格とは、実際に支払った費用ではなく、固定資産評価基準に定められた価格になります。(実際は点数で表されます。)

 

    例)

①各部位の仕上げ点数に、家全体に対する各仕上げの施工割合を乗じて計算します。

内壁:家全体で、クロス張り80%、漆喰塗20%とします。

クロス張り8,680点/㎡×80%=6,944点/㎡

         漆喰塗15,470点/㎡×20%=3,094点/㎡

         ⇒内壁合計(6,9443,094)点/㎡×延床面積90.5㎡=908,439

      外壁:外壁全部がサイディングとします。

サイディング(施工割合100%)8,300点/㎡×100%=8,300点/㎡

         ⇒外壁合計 8,300点/㎡×延床面積90.5㎡=751,150

      建築設備:ドアホン(1個)45,560点/個

システムキッチン(1個)267,070点/個

           便所(2個)54,300点/個×2個=108,600

           ⇒建築設備合計 45,560267,070108,600421,230

      

同様に、床、天井、屋根、柱、基礎など全ての部位の点数を、使用材料や仕上げから計算します。     

 注1)仕上げの点数は、家屋の構造、用途、年度により異なります。上の例では、一般的な木造家屋を想定しています。      

注2)実際には、この点数をもとに、各種の補正率が適用されます。上の例では標準的な家屋として補正率を適用せずに計算しています。     

 

②全ての部位の点数を合計します。

       内壁908,439点+外壁751,150+屋根++・・・=7,923,269

 

      ③点数を円に置き換えます。

       1点あたりの価格(円)は、木造・非木造の区分に応じて、総務省の「評価基準」により自治体ごとに決められています。

       7,923,269点×0.99(木造家屋・上郡町の場合)=7,844,036

       建築時の評価額=7,844,036

 

■建築後の評価替額について(評価替え)

家屋は年々消耗していくものなので、3年度に一度、評価額の見直しを行います。

これを「評価替え」といいます。

評価替え時には、総務省の定める係数を乗じて評価額を計算しますので、あらためて内部調査を行うことはありません。

評価替え年度以外の年度は、原則として価額を据え置く制度が採られています。

※詳しくは「固定資産税のしくみ【その1】あらまし」をご覧ください。

 

 ■評価替えの方法(再建築価格方式)

   建築時の評価額に、経過年数による価値の減価を考慮して計算します。

この時の「建築時の評価額」とは、最初に家屋調査を行ったときの価額ではなく、評価替えをする年度において「同じ建物を現在の物価で建てなおし、評価をしたときの価額」を基準とします。

この価格のことを「再建築価格」と言い、再建築価格による評価替えの方法を再建築価格方式と言います。

 

   再建築価格=建築時評価額×建築物価指数(※1)

評価額(評価替え)=再建築価格×経過年数による減価係数(※2)

    ※1 建築物価指数のことを、「再建築費評点補正率」といい、評価替えごとに総務省が発表します。

    ※2 経過年数による減価経係数のことを、「経年減点補正率」といい、総務省が定める「評価基準」に定められています。

 

 ■評価替えをしても評価額が据え置かれることがあります

建築物価指数(再建築費評点補正率)が上昇している場合には、再建築価格が高額になるため、経過年数による価値の減価を考慮してもなお、前年度の評価額よりも高くなる場合があります。

   しかし、年々消耗していく家屋の評価額を上げることは適切ではないため、この場合は評価額を据え置きます。 

  

(例)木造住宅で、建築時の評価額を15,000,000円とします。

    ・課税開始年度 15,000,000円×1年経過の減価0.8=評価額12,000,000

    ・3年後の評価替え

再建築価格=15,000,000円×物価上昇率1.218,000,000

       18,000,000円×4年経過の減価0.68=評価額12,240,000

       ⇒前年度の評価額を超えるため、評価額は12,000,000円に据え置かれます。

 

 ■経過年数による減価は8割が上限

   評価替え時の評価額は、「再建築価格×経年減点補正率(経過年数による減価係数)」で算定します。

このときの経年減点補正率は、建築時点の1.0(減価なし)から始まり、最下限の0.2(8割減価)まで、経過年数に応じて徐々に下がって行きます。

0.2になれば、その後は家屋が存在する間はそれ以上下がりません。

また、0.2になるまでの間に、建築物価の上昇により評価額が据え置かれる年度が続けば、経年減点補正率が0.2になったとしても、実際の評価額が建築時の2割まで下がっていない場合があります。

 

経年減点補正率が0.2になるまでの年数は、家屋の用途や構造によって異なりますが、一般的な居住用の木造住宅では、建築後25年で0.2になります。

 

なお、課税初年度(新築の翌年)は建築された月に関わらず1年経過したものとして0.8(2割減価)が適用されます。

 

 

8.新築住宅に対する減税について

  一般住宅や共同貸家住宅・寄宿舎、店舗併用住宅など、個人の居住のために新築された家屋のうち、一定要件を満たすものについては、固定資産税が一定期間、減額されます。

ただし、都市計画税は対象にはなりません。

 

 ■適用家屋

次の①②のどちらの要件にも該当する家屋になります。

① 居住部分の割合が家屋全体の2分の1以上であること。

   ② 居住部分の床面積が1戸あたり50㎡以上280㎡以下であること。

ただし、共同貸家住宅・寄宿舎等については区画された住居部分1戸につき40㎡以上とします。(共用部分がある場合は、共用部分の床面積を戸数で按分し、各戸に加えて判定します。)

    

  ■減額される範囲

   居住部分の床面積120㎡までが減額対象となります。

   居住部分の床面積が120㎡を超える場合は、税額を按分し、120㎡相当の部分が減額対象となります。

 

  ■減額される割合

   固定資産税が2分の1になります。

 

■減額される期間

ア 一般住宅…新築後3年度分(長期優良住宅は5年度分)

イ 3階建以上の中高層耐火住宅等…新築後5年度分(長期優良住宅は7年度分)

※長期優良住宅としての減額を受けるには申告が必要です。

 

例1)床面積140㎡、固定資産税14万円の専用住宅の場合

   ⇒適用条件…居住部分が50㎡以上280㎡以下なので、要件を満たしています。

    減額範囲…120㎡相当の税額です。14万円×(120㎡/140㎡)=12万円

    減額割合…2分の1です。12万円×1/2=6万円が減税額になります。

    納税額 …固定資産税14万円-減税額6万円=8万円

 

 

 例2)床面積160㎡、うち30㎡が店舗、固定資産税額16万円の併用住宅の場合

    ⇒適用条件…居住部分が全体の2分の1以上、かつ、50㎡以上280㎡以下なので、要件を満たしています。

     減額範囲…居住部分だけが減額対象になります。また、120㎡が上限となります。

居住部分は130㎡ですので、120㎡が減額範囲になります。

     減額割合…減額範囲の2分の1です。

          居住部分の税額 16万円×130㎡/160㎡=13万円

          減額対象     13万円×120㎡/130㎡=12万円

          減税額     12万円×1/2=6万円

     納税額 …固定資産税16万円-減税額6万円=10万円

        

例3)床面積150㎡、うち80㎡が店舗の併用住宅の場合

    ⇒適用条件…居住部分(70㎡)が全体の2分の1以下のため、条件を満たさず、新築軽減は適用されません。

 

例4)床面積90㎡、うち43㎡が店舗の併用住宅の場合

    ⇒適用条件…居住部分(47㎡)は全体の2分の1以上ですが、50㎡以上280㎡以下の条件を満たさず、新築軽減は適用されません。

 

 

9.二世帯住宅が新築住宅に対する減額措置を受けるための要件

   二世帯住宅の場合は、それぞれの世帯に対して別々に新築住宅の減額を受けることができます。

  ただし、以下の要件を満たすことが必要です。要件を満たさない住宅については、通常どおり全体で一戸としての減額になります。

 

 ■構造上の独立要件

各世帯が、アパートなどと同じように独立的に区画されていることが必要です。

具体的には、各世帯ごとに次の3つの建築設備が設置されている必要があります。

    ・玄関(各世帯ごとの専用の出入口)※勝手口は玄関とみなせません

 ・台所 ※卓上コンロなどの簡易なものは除く

・便所

   これらのどれか1つでも共用の場合は2世帯住宅とは認定できません。

   なお、お風呂は要件ではなありませんので、お風呂がない、又は共用の場合でも上の3つの要件を満たしていれば大丈夫です。

 

■利用上の独立要件

各世帯が、それぞれが独立して生活できる状態であることが必要です。

   例えば、1つの世帯に玄関、台所、便所があり、構造上の独立要件を満たしていても、居室がLDKしかなく、寝室についてはもう1つの世帯に依存している場合、利用上の独立要件を満たしているかは疑問です。    

   利用上の独立要件については、個々の家屋の利用実態に応じて判断されます。

 

 ■内部でつながっている場合

世帯間の通路があり、内部で行き来できる場合は、通路が扉などで仕切られている必要があります。

扉がない場合は、構造上の独立性に欠け、要件を満たしません。

  

  ■面積要件

   独立的に区画されたそれぞれの世帯ごとに、50㎡以上280㎡以下である必要があります。

   従って、例えば、親世帯120㎡、子世帯30㎡の2世帯住宅の場合、それぞれ構造上の独立性(玄関、台所、便所)を満たしていたとしても、子世帯については50㎡以上280㎡以下の要件を満たしていませんので、減税は受けられません。(親世帯は減税を受けることができます。)

 

 (例)固定資産税合計20万円、床面積200㎡うち親世帯130㎡、子世帯70㎡の2世帯住宅の場合

    ※構造上、利用上の独立要件は満たしているものとします。

    ⇒適用条件…それぞれの世帯の居住部分床面積が50㎡以上280㎡以下なので、どちらの世帯も要件を満たしています。

     減額範囲…それぞれの世帯で120㎡が上限となります。

          親世帯は130㎡のうち120㎡が、子世帯は70㎡が対象になります。

           親世帯 20万円×120㎡/200㎡=12万円が減額範囲

           子世帯 20万円× 70㎡/200㎡=7万円が減額範囲

減額割合…減額範囲の2分の1です。

           親世帯 12万円×1/2=6万円

           子世帯 7万円×1/2=3万5千円

     納税額 …固定資産税20万円-減税額(6万円+3万5千円)=10万5千円

 

 

10.その他の減税制度

その他、次のような減額制度があります。

 

■住宅耐震改修を行った家屋の減税

昭和57年1月1日以前から存在していた住宅について、次の要件に基づく耐震改

修工事を行った場合、家屋の固定資産税が減額されます。

  ①減額要件:・人の居住のための部分が床面積の2分の1以上であること。

・平成30331日までの間に改修工事が行われたものであること。

        ・1戸につき50万円を超える改修費用であること。

        ・建築基準法に基づく現行の耐震改修工事であること。

②減額割合:床面積120㎡相当部分について、固定資産税を2分の1に減額します。

③減額期間:改修工事が完了した年の翌年度分に限ります。

(平成25年~平成30年に改修工事が完了した場合。)

(注)通行障害既存耐震不適格建築物に該当する住宅に関しては、耐震改修促進法改正法の施行日(平成251125日)から平成30331日までに改修工事完了の場合、減額期間が2年度分になります。

④申請期間:改修工事完了後3か月以内に上郡町役場税務課に申告が必要ですので、お知らせください。3か月を超えた場合は、税務課にご相談ください

※バリアフリー改修に伴う固定資産税の減税、省エネ改修に伴う固定資産税の減税と重複して減額措置を受けることはできません。

 

■住宅のバリアフリー改修を行った家屋の減税

新築された日から10年以上経過した住宅について、次の要件に基づくバリアフリー改修工事を行った場合、家屋の固定資産税が減額されます。(賃貸住宅は除きます。)

①減額要件:・人の居住のための部分が床面積の2分の1以上であること。

・平成2541日から平成30331日までの間にバリアフリー改修工事が行われたものであること。

  •工事費が50万円超であること。ただし、地方公共団体からの補助金等を除いた額とします。(平成28年4月1日以降に工事が完了したものは国の補助金についても除きます。)

 •次のいずれかの方が居住していること。

165歳以上の方、2)要介護認定又は要支援認定を受けている方、3)障がいのある方

 •次のいずれかのバリアフリー改修工事であること。

1)廊下の拡幅、2)階段の勾配の緩和、3)浴室の改良、4)便所の改良、5)手すりの取付け、6)床の段差の解消、7)引き戸への取替え、8)床表面の滑り止め化、9)改修後の住宅の床面積が50㎡以上であること

②減額割合:床面積100㎡までの部分について3分の2に減額します。(3分の1減額)

③減額期間:改修工事が完了した年の翌年度分に限ります。

④申請期間:改修工事完了後3か月以内に上郡町役場税務課に申告が必要ですので、お知らせください。3か月を超えた場合は、税務課にご相談ください。

※減額措置の適用は一回限りとしています。

※平成1941日から平成28331日までの間に改修された住宅について

は、平成1911日以前に所在していた住宅が対象になります。

 

■住宅の省エネ改修を行った家屋の減税

平成20年1月1日以前から所在していた住宅について、次の要件に基づく省エネ改修工事を行った場合。(賃貸住宅を除きます。)

①減額要件:・人の居住のための部分が床面積の2分の1以上であること。

•平成2541日から平成30331日までの間に、省エネ改修工事が行われたものであること。

•省エネ改修工事に要した費用が50万円超であること。ただし、平成28年4月1日以降に工事が完了したものについては、国又は地方公共団体からの補助金等を除きます。)

•改修後の住宅の床面積が50㎡以上であること。

・次の1から4までの工事のうち、1を含む工事を行うこと

           1)窓の断熱改修(必須工事)、2)床の断熱改修、3)天井の断熱改    

           修、4)壁の断熱改修

          (注)外気等と接する部分の工事であること。

 (注)1から4までの改修工事により、それぞれの部位が現行の省エネ基準に新たに適合すること。

②減額割合:床面積120㎡までの部分について3分の2に減額します。(3分の1減額)

③減額期間:改修工事が完了した年の翌年度分に限ります。

④申請期間:改修工事完了後3か月以内に上郡町役場税務課に申告が必要ですので、お知らせください。3か月を超えた場合は、税務課にご相談ください。

※新築住宅軽減、耐震改修に伴う減額と重複して受けることはできません。

     ※省エネ改修特例の適用は一回限りです。

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